결론부터 말하면, 양도차익이 1억원이고 5년 보유한 일반 부동산이라면
지방소득세까지 합쳐 약 1,676만원을 내야 합니다. 반대로 1세대1주택으로
보유·거주를 각 10년씩 채웠다면 같은 조건에서도 150만원대로 크게 줄어듭니다. 이 차이를
만드는 기본공제, 세율표, 장기보유특별공제를 순서대로 정리하고, 실제 숫자로 계산하는 방법까지
양도소득세 계산기 대신 직접 손으로 따라 할 수 있게 보여드립니다.
양도소득세 계산 공식과 기본공제
양도소득세는 아래 순서로 계산합니다.
양도차익 → (해당 시 장기보유특별공제 적용) → 양도소득금액 → 기본공제 250만원 차감 → 과세표준 →
과세표준×세율 − 누진공제 = 산출세액 → 지방소득세 10% 가산 → 최종 납부세액
기본공제는 연 250만원입니다. 한 해에 여러 건을 양도해도 합산 250만원만 공제되지만,
부부가 공동명의로 보유했다면 각자 250만원씩 총 500만원까지 공제받을 수 있어 명의 구성에
따라 세금 차이가 생깁니다. 이 250만원은 국세청이 매년 동일하게 적용하는 기본 공제이며, 감면 대상 소득이
있는 경우 감면 외의 소득에서 먼저 차감됩니다.
2026년 양도소득세 세율표
양도소득세는 과세표준 구간에 따라 6~45%까지 누진세율이 적용됩니다. 아래 표의 세율은 2023년 이후
현행 기준이며 2026년에도 그대로 적용됩니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | 없음 | 단기 소액 양도 |
| 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 | |
| 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 | |
| 1.5억원 이하 | 35% | 1,544만원 | |
| 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 | |
| 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 | |
| 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 | 대부분 고가 주택 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 | 최고 구간 |
산출세액은 과세표준 × 세율 − 누진공제로 바로 구할 수 있습니다. 여기에 지방소득세
10%가 별도로 붙는다는 점을 빼먹지 말아야 실제 낼 돈을 맞게 계산할 수 있습니다. 단, 분양권이나
다주택 중과 대상 등은 이 기본세율 대신 별도의 세율이 적용될 수 있어 본인 자산 종류를 먼저 확인해야
합니다.
내 경우 계산해보기 — 양도차익별 3가지 사례
실제 숫자를 넣어 세 가지 상황을 계산해봅니다. 취득가액·필요경비·중과 여부에 따라 실제 금액은
달라질 수 있으니 참고용으로 활용하세요.
사례 1 — 양도차익 3,000만원, 단기 매매(장기보유특별공제 없음)
과세표준 = 3,000만원 − 250만원(기본공제) = 2,750만원 → 15% 구간
산출세액 = 2,750만원 × 0.15 − 126만원 = 286.5만원
지방소득세 10% = 28.65만원 → 총 납부세액 약 315만원
사례 2 — 양도차익 1억원, 일반 부동산 5년 보유(장기보유특별공제 연 2%×5년=10%)
장특공 적용 후 양도소득금액 = 1억원 × 90% = 9,000만원
과세표준 = 9,000만원 − 250만원 = 8,750만원 → 24% 구간
산출세액 = 8,750만원 × 0.24 − 576만원 = 1,524만원
지방소득세 10% = 152.4만원 → 총 납부세액 약 1,676만원
사례 3 — 1세대1주택, 양도가 15억원(취득가 10억원, 양도차익 5억원), 보유·거주 각 10년(장특공 80%)
실거래가 12억원까지는 비과세이므로 12억원 초과분만 과세 대상입니다.
과세대상 비율 = (15억원 − 12억원) ÷ 15억원 = 20%
과세대상 양도차익 = 5억원 × 20% = 1억원
장특공 80% 적용 후 = 1억원 × 20% = 2,000만원
과세표준 = 2,000만원 − 250만원 = 1,750만원 → 15% 구간
산출세액 = 1,750만원 × 0.15 − 126만원 = 136.5만원
지방소득세 10% = 13.65만원 → 총 납부세액 약 150만원
1세대1주택 비과세와 장기보유특별공제
양도일 현재 1세대가 국내에 1주택만 보유하고 있고, 실거래가액이 12억원 이하라면
양도소득세가 전액 비과세됩니다. 12억원을 넘는 주택이라도 완전히 과세되는 것은 아니고, 사례 3처럼
12억원 초과분에 대해서만 세금이 계산됩니다. 보유 요건은 2년 이상이며, 취득 당시 조정대상지역이었다면
2년 이상 거주 요건까지 함께 채워야 비과세를 받을 수 있습니다.
장기보유특별공제는 자산 종류에 따라 공제율이 다릅니다.
- 일반 자산(다주택자 보유 주택, 토지 등): 3년 이상 보유 시 연 2%씩 최대 30%(15년 이상)
- 1세대1주택: 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4%를 각각 적용해 합산 최대 80%(각 10년 이상 채웠을 때)
1세대1주택 장기보유특별공제를 받으려면 3년 이상 보유 중 2년 이상은 반드시 거주해야 합니다. 거주하지
않고 보유만 했다면 공제율이 크게 줄어들 수 있어, 매도 전에 거주 기간부터 다시 확인하는 것이 좋습니다.
신고 방법과 기한, 놓치면 생기는 가산세
부동산을 양도했다면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고와 납부를
해야 합니다. 같은 해에 부동산을 여러 건 양도했다면 다음 해 5월 1일~31일 확정신고 기간에
합산해서 다시 정산합니다.
예정신고 기한을 넘기면 무신고가산세 20%가 산출세액에 그대로 추가되고, 여기에
납부지연가산세까지 매일 붙습니다. 세금 자체보다 신고를 놓쳐서 생기는 가산세가 더 크게 느껴지는
경우가 많으니, 계약 잔금일을 기준으로 신고 마감일을 달력에 바로 표시해두는 것이 안전합니다.
손으로 계산한 값을 다시 확인하고 싶다면 국세청 홈택스의 양도소득세 모의계산 서비스를 무료로
이용할 수 있습니다. 실제 신고도 홈택스에서 온라인으로 진행할 수 있습니다.
FAQ
Q1. 양도소득세 기본공제 250만원은 매년 받을 수 있나요?
A. 네, 연 단위로 250만원이 공제됩니다. 다만 같은 해에 여러 건을 양도하면 합산 250만원까지만 공제되고,
부부 공동명의라면 각자 250만원씩 최대 500만원까지 공제받을 수 있습니다.
Q2. 예정신고를 하지 않으면 어떻게 되나요?
A. 무신고가산세 20%가 산출세액에 추가되고, 납부가 늦어진 기간만큼 납부지연가산세도 함께 부과됩니다.
Q3. 1세대1주택이면 무조건 세금이 없나요?
A. 아닙니다. 실거래가 12억원 이하일 때만 전액 비과세이고, 12억원을 넘는 부분은 과세 대상입니다.
취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주 요건도 채워야 합니다.
Q4. 장기보유특별공제와 기본공제를 같이 받을 수 있나요?
A. 네. 장기보유특별공제를 먼저 적용해 양도소득금액을 구한 뒤, 여기서 기본공제 250만원을 추가로
차감해 과세표준을 계산합니다.
Q5. 온라인으로 미리 계산해볼 방법이 있나요?
A. 국세청 홈택스에서 양도소득세 모의계산 서비스를 무료로 제공합니다. 본문의 계산 공식으로 먼저
어림잡아본 뒤 홈택스에서 한 번 더 확인하는 방식을 추천합니다.
정리
양도소득세는 양도차익 − 장기보유특별공제 − 기본공제 250만원 = 과세표준을 구한 뒤,
세율표에서 해당 구간의 세율과 누진공제를 대입하고 지방소득세 10%를 더하면 됩니다. 1세대1주택이라도
12억원 초과분은 과세된다는 점, 보유·거주 기간에 따라 공제율이 크게 달라진다는 점, 그리고 신고 기한을
놓치면 가산세 20%가 붙는다는 점만 기억해도 예상치 못한 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
