1주택자 전세자금대출 가능여부부터 결론을 말하면, 실거주 이력이 없는 수도권·규제지역 1주택자는 2027년 1월 1일부터 전세자금대출 신규 신청과 만기 연장이 막힌다. 반대로 실거주 이력이 있는 1주택자는 그 이후에도 전세자금대출을 받을 수 있지만 보증비율이 수도권·규제지역 기준 80%에서 70%로, 그 외 지역은 90%에서 80%로 줄어든다. 2026년 8월 13일 금융위원회가 발표한 ‘8·13 부동산대책’에 담긴 내용이다. 지금(2026년 9월) 시점에는 아직 시행 전이라 실거주 이력이 없어도 전세자금대출 신청 자체는 가능하지만, 이사·갱신 계획이 있다면 이 조건을 미리 확인해야 내년 초 신청이 막히는 상황을 피할 수 있다. 이 글에서는 1주택자 전세자금대출 가능여부를 실거주 이력·보증비율·예외조건 세 가지 기준으로 정리했다.
지금 1주택자도 전세자금대출 가능한가
2026년 9월 현재 기준으로는 1주택자도 전세자금대출을 받을 수 있다. 다만 앞으로 적용될 규제를 미리 알아둬야 한다. 금융위원회는 2026년 8월 13일 ‘8·13 부동산대책’을 통해 투기적 목적의 갭투자를 차단하기 위한 조치로 비거주 1주택자의 전세자금대출을 2027년 1월 1일부터 제한한다고 밝혔다. 규제 대상에 해당하지 않는 1주택자는 이후에도 계속 대출을 받을 수 있으나, 보증기관이 보증하는 비율 자체가 낮아져 실제 대출 승인 여력이 줄어드는 구조다.
이번 조치는 전세자금대출 보증을 담당하는 세 기관 — 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 — 에 공통으로 적용된다. 즉 어느 보증기관을 통해 대출을 받든 동일한 기준이 적용되므로, 특정 보증기관을 피해간다고 해서 규제를 우회할 수 없다. 이전에도 2025년 6월 27일 ‘6·27 부동산 대책’에서 1주택자 주택담보대출에 처분·전입 의무를 부과한 적이 있어, 이번 8·13 대책은 주택담보대출에 이어 전세자금대출까지 갭투자 억제 범위를 넓힌 것으로 볼 수 있다.
비거주 1주택자란 무엇인가 (핵심 조건)
이번 규제로 신규 전세자금대출과 만기 연장이 막히는 ‘비거주 1주택자’는 아래 세 조건을 모두 만족하는 경우다.
- 수도권 또는 규제지역에 아파트를 보유하고 있다 (부부합산 기준)
- 그 아파트를 세주고 있다
- 본인과 배우자 모두 그 아파트에 실거주한 이력이 전혀 없다
세 조건 중 하나라도 해당하지 않으면 이번 규제의 적용을 받지 않는다. 예를 들어 본인이 잠깐이라도 그 집에 살았던 이력이 있다면 규제 대상이 아니라 ‘실거주 이력이 있는 1주택자’로 분류돼 보증비율만 낮아진 채로 계속 대출을 받을 수 있다.
내 경우 얼마나 달라지나 (계산 예시)
보증비율이 몇 퍼센트포인트 줄었는지만 보면 감이 잘 오지 않는다. 실제 전세보증금에 적용해 얼마가 달라지는지 가정해보면 다음과 같다. 아래는 확정된 보증비율만 그대로 곱해본 예시이며, 실제 대출 승인액은 소득·DSR 등 다른 심사 기준에 따라 달라질 수 있다.
- 사례 A: 수도권, 실거주 이력 있음, 전세금 4억원 아파트로 이사 예정 → 종전 보증비율 80% 적용 시 보증금액 3.2억원, 2027년 이후 70% 적용 시 2.8억원. 차이 4천만원이 줄어드는 셈이다.
- 사례 B: 비수도권, 실거주 이력 있음, 전세금 3억원 아파트 → 종전 90% 적용 시 2.7억원, 2027년 이후 80% 적용 시 2.4억원. 차이 3천만원.
- 사례 C: 수도권 아파트 1채 보유, 세를 주고 있고 본인·배우자 모두 실거주 이력 전혀 없음 → 2027년 1월 1일 이후에는 신규 전세자금대출 자체가 불가능해진다. 아래 예외 조건에 해당하는지부터 확인해야 한다.
규제 대상에서 빠지는 예외 4가지
아래 중 하나에 해당하면 비거주 1주택자 규제에서 제외돼 전세자금대출을 계속 받을 수 있다.
| 구분 | 대상 | 보증비율/규제 내용 | 시행일 | 신청·확인처 | 주의사항 |
|---|---|---|---|---|---|
| 비거주 1주택자 | 수도권·규제지역 아파트 보유, 세줌, 실거주 이력 없음 | 신규 전세대출·만기연장 금지 | 2027-01-01 | HUG·HF·SGI서울보증 | 예외 4가지 해당 여부부터 확인 |
| 실거주 이력 있는 1주택자 (수도권·규제지역) | 본인 또는 배우자 실거주 이력 있음 | 보증비율 80%→70% | 2027-01-01 | HUG·HF·SGI서울보증 | 보증비율 축소로 대출한도 감소 |
| 실거주 이력 있는 1주택자 (그 외 지역) | 본인 또는 배우자 실거주 이력 있음 | 보증비율 90%→80% | 2027-01-01 | HUG·HF·SGI서울보증 | 동일 |
| 무주택자 | 주택 미보유 | 기존 보증비율 유지 | – | HUG·HF·SGI서울보증 | 이번 규제 영향 없음 |
예외로 인정되는 구체적인 경우는 다음 네 가지다.
- 직계존비속(부모·자녀)에게 세를 준 경우
- 법적 의무에 따라 향후 실거주가 예정된 경우
- 세입자가 있는 집을 임대차계약을 승계하는 조건으로 매입한 경우
- 보증금 미반환 등 불가피한 사유가 있는 경우
신청 절차와 지금 서둘러야 하는 이유
전세자금대출은 통상 ①임대차계약 체결 및 계약금 지급 → ②은행 방문 또는 온라인으로 대출 상담·한도 조회 → ③HUG·HF·SGI서울보증 중 하나의 보증서 발급 신청 → ④은행 심사 및 대출 실행 순서로 진행된다. 규제 시행일인 2027년 1월 1일 이전에 보증서 발급과 대출 실행까지 마치면 이번 규제의 적용을 받지 않는다. 특히 실거주 이력이 전혀 없는 수도권·규제지역 1주택자라면, 올해 안에 이사 계획을 확정하고 미리 은행과 상담해 시행일 전에 절차를 끝내는 것이 유리하다.
은행 상담을 받을 때는 ①본인·배우자의 해당 주택 실거주 이력 여부 ②규제지역 해당 여부 ③4가지 예외 조건 해당 여부를 먼저 정리해서 가져가면 상담이 빨라진다. 실거주 이력을 증명할 서류(전입세대열람원, 주민등록초본 등)를 미리 준비해두면 보증서 발급 심사 단계에서 시간을 아낄 수 있다. 계약 갱신을 앞둔 경우에도 만기 연장 시점이 2027년 1월 1일 이후라면 규제 대상 여부를 새로 심사받을 수 있으므로, 갱신 시기가 애매하게 걸쳐 있다면 은행에 미리 문의해 연장 가능 여부를 확인해두는 것이 안전하다.
1주택자 전세자금대출 관련 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 지금(2026년 9월) 실거주 이력 없는 1주택자도 전세자금대출을 받을 수 있나요?
네. 2027년 1월 1일 시행 전까지는 신규 신청과 만기 연장 모두 가능하다. 다만 시행일 이후에는 신청 자체가 막히므로 이사 계획이 있다면 그 전에 절차를 마쳐야 한다.
Q. 배우자만 예전에 그 집에 살았던 적이 있어도 실거주 이력으로 인정되나요?
본인 또는 배우자 중 한 명이라도 그 주택에 실거주한 이력이 있으면 비거주 1주택자 규제 대상에서 제외된다. 부부합산 기준으로 판단한다.
Q. 부모님께 전세를 준 경우도 규제 대상인가요?
아니다. 직계존비속(부모·자녀)에게 세를 준 경우는 4가지 예외 중 하나로 규제 대상에서 빠져 계속 전세자금대출을 받을 수 있다.
Q. 보증비율이 낮아지면 대출 한도도 그만큼 무조건 줄어드나요?
보증비율은 대출 승인액을 정하는 요소 중 하나다. 비율이 낮아지면 대출 가능액도 함께 줄어드는 구조지만, 최종 한도는 소득·DSR 등 다른 심사 기준도 함께 반영해 결정되므로 은행 상담을 통해 정확한 한도를 확인해야 한다.
Q. 무주택자도 이번 규제로 영향을 받나요?
아니다. 무주택자의 보증비율은 기존 수준 그대로 유지돼 이번 규제로 인한 직접적인 영향이 없다.
정리
1주택자 전세자금대출은 지금은 가능하지만, 2027년 1월 1일부터는 실거주 이력이 전혀 없는 수도권·규제지역 1주택자에게 신규 대출과 만기 연장이 막힌다. 실거주 이력이 있는 1주택자는 계속 받을 수 있지만 보증비율이 수도권·규제지역 80%→70%, 그 외 지역 90%→80%로 낮아져 대출 가능액이 줄어든다. 직계존비속에게 세를 준 경우 등 4가지 예외에 해당하는지 먼저 확인하고, 해당하지 않는다면 시행일 전에 계약과 대출 절차를 마치는 것이 가장 확실한 대응이다.
